Pour rappel, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d'investissement immobilier collectif qui permettent aux investisseurs de détenir une part d'un portefeuille immobilier diversifié, géré par une société de gestion professionnelle. Il existe plusieurs catégories de SCPI d'habitation, chacune ayant ses caractéristiques propres :
Les SCPI de rendement sont les plus courantes et les plus populaires auprès des investisseurs. Comme leur nom l'indique, elles ont pour objectif de générer un rendement régulier pour leurs investisseurs sous forme de dividendes trimestriels. Pour cela, elles investissent dans des actifs immobiliers locatifs tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts ou encore des locaux d'activité. Les loyers perçus par ces SCPI sont redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Le taux de rendement annuel des SCPI de rendement peut varier en fonction de la performance de leurs actifs immobiliers et des conditions du marché immobilier. En général, il se situe entre 4 et 6 % brut.
Les avantages des SCPI de rendement sont nombreux. Elles permettent aux investisseurs de bénéficier d'un rendement régulier sans avoir à gérer directement un bien immobilier. De plus, elles permettent de diversifier son portefeuille immobilier en investissant dans plusieurs actifs immobiliers différents, répartis sur plusieurs secteurs d'activité et zones géographiques. Enfin, elles offrent une grande liquidité, car les parts de SCPI peuvent être revendues facilement sur un marché secondaire. Cependant, ces produits présentent également des risques. Le principal est lié à la performance des actifs immobiliers détenus par la société. Si les loyers perçus diminuent ou si les actifs immobiliers perdent de la valeur, le rendement distribué aux investisseurs peut être affecté. Les SCPI de rendement peuvent également être soumises à des frais, tels que des frais de souscription ou des frais de gestion, qui peuvent réduire le rendement net pour les investisseurs. Enfin, les investisseurs doivent être conscients que le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti et peut fluctuer en fonction de la performance de la SCPI.
Les SCPI fiscales sont des véhicules d'investissement immobilier qui permettent aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en échange d'un engagement de conservation de leurs parts pendant plusieurs années. Contrairement aux SCPI de rendement qui visent à générer un rendement locatif, elles ont pour but de permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts sur le revenu ou de bénéficier d'un amortissement fiscal. Il existe plusieurs types de SCPI fiscales, notamment liées aux programmes de défiscalisation immobilière comme Pinel, Malraux ou déficit foncier. Par exemple, les SCPI Pinel investissent dans des logements neufs destinés à la location, conformément aux conditions du dispositif fiscal Pinel. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à leur investissement, qui peut atteindre jusqu'à 21% du montant investi, répartie sur une période de 12 ans.
Les SCPI Malraux investissent dans des immeubles anciens situés dans des zones ou des secteurs sauvegardés. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 30% du montant investi, répartie sur une période de 4 ans. Les SCPI de déficit foncier, quant à elles, investissent dans des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'une déduction fiscale égale aux déficits fonciers générés par les travaux de rénovation, qui peuvent être imputés sur leur revenu global, dans la limite de 10 700€ par an.
Au final, les SCPI fiscales présentent des avantages fiscaux indéniables pour les investisseurs. Cependant, elles peuvent également présenter des risques liés à la performance des actifs immobiliers, ainsi qu'à la durée d'engagement requise pour bénéficier des avantages fiscaux. Il est donc important pour les investisseurs de bien comprendre les caractéristiques des SCPI fiscales avant d'investir.
Les SCPI de valorisation ont pour objectif d'investir dans des actifs immobiliers présentant un potentiel de valorisation à long terme, tels que des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des hôtels ou des entrepôts en cours de rénovation ou de développement. Contrairement aux SCPI de rendement, qui se concentrent sur la génération de revenus locatifs, elles se rapprochent des fiscales et ont pour but de générer des plus-values immobilières en valorisant les actifs détenus. Elles peuvent ainsi réaliser des plus-values à la revente ou en refinançant les actifs. Les SCPI de valorisation présentent des avantages potentiels pour les investisseurs, notamment en termes de potentiel de valorisation et de rendement potentiel. Elles permettent également de diversifier le portefeuille immobilier en investissant dans des actifs immobiliers présentant des caractéristiques différentes de ceux des SCPI de rendement. Cependant, elles peuvent être sources de risques importants.
Le principal risque est lié à la performance des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Si les actifs ne se valorisent pas comme prévu, la performance de la SCPI peut être affectée. De plus, les investisseurs doivent être conscients que les SCPI de valorisation peuvent être soumises à des frais plus élevés que les SCPI de rendement, tels que des frais de développement et des frais de travaux. Enfin, les investisseurs doivent être conscients que ce type de projets est souvent plus complexes que les SCPI de rendement et peuvent nécessiter une connaissance plus approfondie du marché immobilier. Il est donc important pour les investisseurs de bien comprendre les caractéristiques des SCPI de valorisation avant d'investir.
Tout d'abord, il y a deux types de revenus à distinguer : les revenus locatifs dans le cadre d'une location et les revenus financiers issus des placements de capitaux. Selon l'article 8 du Code Général des Impôts, les sociétés civiles de placement immobilier sont "fiscalement transparentes", c'est-à-dire non assujetties à l'impôt contrairement aux associés qui sont taxés individuellement. La fiscalité des revenus générés en SCPI dépend du régime fiscal choisi : le régime réel ou le micro-foncier. Dans le cas du régime réel, les revenus fonciers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) au taux progressif, après déduction de toutes les charges liées à l'acquisition et à la gestion du bien. Les charges déductibles comprennent notamment les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance, les travaux de rénovation et d'entretien, les frais de gestion, etc. Les déficits fonciers peuvent être imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Avec le régime micro-foncier, les revenus sont également soumis à l'impôt sur le revenu au taux progressif, mais un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les revenus bruts. Les charges déductibles sont limitées à cet abattement de 30%, et il n'est pas possible de reporter les déficits fonciers sur les années suivantes. Il convient de noter que les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) s'appliquent également aux revenus fonciers, quels que soient le régime et le mode de détention des parts de SCPI (en direct, via un contrat d'assurance-vie, etc.). Il est important de bien comprendre les spécificités de chaque régime fiscal et de les comparer pour déterminer le plus adapté à sa situation personnelle et patrimoniale. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour bénéficier d'un conseil personnalisé.
Par exemple, prenons le cas d'un propriétaire qui loue en 2023 un bien dont le revenu foncier est divisé de la façon suivante :
Dans le cas où le revenu global est inférieur à 10.070 €, le déficit qui n'avait pas pu être imputé peut l'être sur un montant de 2.700 € pour les revenus globaux des six années suivantes. Si le revenu global est supérieur ou égal à 10.700 €, le déficit qui provient de diverses dépenses en dehors des intérêts d'emprunt (20.000 €) est imputable sur le revenu à hauteur de 10.700 €. Le reste, 9.300 € s'ajoute aux 3.000 € imputables sur les revenus fonciers sur 10 ans.
Si vous êtes investisseur en SCPI et que vous avez opté pour le régime d’imposition du micro-foncier, voici les étapes à suivre pour déclarer vos revenus. Tout d'abord, il faut calculer le montant des loyers perçus. Si vous détenez des parts de SCPI en direct, le montant des loyers perçus est indiqué dans le document fiscal que vous avez reçu de la société de gestion. Si vous avez investi en SCPI via un contrat d'assurance-vie, le montant des loyers perçus figure dans la partie fiscale du relevé de compte annuel. Il faudra penser à appliquer l'abattement forfaitaire de 30% car le régime du micro-foncier permet de bénéficier d'une déduction fiscale sur les loyers perçus. Il s'agit d'un montant forfaitaire, qui vient en déduction des loyers perçus pour déterminer le revenu imposable. Enfin, reporter le montant des loyers après abattement sur votre déclaration de revenus dans la rubrique "revenus fonciers" du formulaire 2042 C. Il convient de noter que le régime du micro-foncier est avantageux pour les investisseurs disposant de faibles revenus fonciers. En revanche, si vous percevez des loyers importants, il peut être préférable d'opter pour le régime réel d'imposition, qui permet de déduire les charges et les intérêts d'emprunt liés à votre investissement en SCPI.
Dans le cas où vous avez choisi le régime réel, où le montant des intérêts d'emprunt et assurance emprunteur est supérieur au taux de 30 % d'abattement, il faut remplir chaque année l'Imprimé Fiscal Unique (IFU) adressé par la société à l'ensemble des associés. Il s'agit d'un document relevant différentes informatiosns comme le montant du revenu brut, les charges et les intérêts d'emprunt que la SCPI a contracté pour acquérir des nouveaux immeubles. La sommme de tout cela, avec la quote-part de chaque associé et revenu net doivent être renseignés dans le formulaire n°2044. Car les revenus fonciers nets = loyers bruts - intérêts d'emprunt - frais de gestion.
Concernant la déclaration des revenus financiers, il faut d'abord comprendre une chose : lorsque les associés investissent des fonds dans la SCPI, la société de gestion doit les investir dans l'immobilier le plus tôt possible. Mais en réalité, cela peut parfois prendre des semaines. Afin de ne pas perdre de temps et d'argent, la société de gestion est autorisée à utiliser ces fonds pour apporter en toute sécurité un soutien financier de quelques euros. Les revenus financiers se déclarent sur le formulaire 2042, automatiquement intégrés lors de la révision. Ils sont imposés de la même façon que les revenus fonciers aux prélèvements sociaux et au Taux Marginal d'Imposition (TMI).
Lorsque vous vendez des parts d'une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) à un prix supérieur à celui auquel vous les avez achetées, vous réalisez une plus-value immobilière. Cette plus-value est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, à moins qu'elle ne soit exonérée. L'exonération de la plus-value immobilière sur les parts de SCPI s'applique si vous êtes un particulier et que vous avez détenu les parts pendant plus de 22 ans. Dans ce cas, vous êtes totalement exonéré d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux. Si vous n'êtes pas exonéré, vous devrez déclarer votre plus-value immobilière dans votre déclaration d'impôt sur le revenu de l'année suivant celle de la vente. Le montant de l'impôt sur la plus-value dépendra de votre taux d'imposition sur le revenu.
De plus, les prélèvements sociaux sont également appliqués sur la plus-value immobilière au taux de 17,2%. Ce taux comprend la CSG, la CRDS, la contribution de solidarité pour l'autonomie et la contribution additionnelle. Il est important de noter que si vous avez réalisé une moins-value lors de la vente des parts de la SCPI, cette moins-value peut être imputée sur vos plus-values immobilières des 10 années suivantes. En résumé, la vente de parts de SCPI générant des plus-values immobilières est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, à moins que vous ne soyez totalement exonéré après 22 ans de détention.
La durée de détention recommandée pour une SCPI dépend de plusieurs facteurs, notamment de vos objectifs d'investissement, de votre profil d'investisseur et de la stratégie de la SCPI elle-même. En général, les experts recommandent une durée de détention minimale de 8 à 10 ans pour les investissements en SCPI. Cela permet généralement de bénéficier des avantages de la diversification immobilière, de l'expertise des gestionnaires de SCPI et de la distribution de revenus réguliers sous forme de loyers. Il est important de noter que la durée de détention n'est pas un critère de performance en soi et que les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Les rendements passés peuvent être affectés par des facteurs tels que les fluctuations du marché immobilier, la vacance locative ou encore les choix de gestion des gestionnaires de la SCPI. Il est donc recommandé de bien étudier la SCPI et son prospectus avant de prendre une décision d'investissement. Il est également conseillé de diversifier son portefeuille d'investissement en incluant plusieurs SCPI et autres types de placements immobiliers, ainsi que d'autres classes d'actifs tels que les actions, les obligations et les produits de trésorerie.